亿万富翁哈里. 特里古博夫(Harry Triguboff) 刚刚来到蒂姆. 古纳（Tim Gurner）位于墨尔本St Kilda的价值5.5亿的圣莫里茨（Saint Moritz）新项目，打量他这个早熟的房地产开发商后辈。
“他是未来，”特里古博夫笑着说，他指着旁边衣冠楚楚的古纳，然后又戏剧性地拍了拍自己挺起的胸脯： “我就是现在。”
几周后，即3月中旬，特里古博夫在悉尼历史悠久的市政厅受到数百名客人的欢迎，他们聚集在一起庆祝他的美利通公司（Meriton ）成立60周年以及他的90岁生日。
多年来，澳大利亚在房地产领域有很多大人物-——想下购物中心巨头Frank Lowy、建造大型办公和住宅项目的Lang Walker和工业地产的Greg Goodman——以及诸如Lend Lease、Stockland和Mirvac等大公司。但是，没有人能够像哈里那样。在他进入房地产行业的第七十个年头时，特里古博夫没有任何迹象或打算放慢脚步，并对任何关于退休的说法不屑一顾。
请不要错过您的《The List》： 3月24日星期五，《澳大利亚人报》随刊杂志将独家刊登澳大利亚最富有的250人榜单。
他的Meriton是一个巨无霸——雇用了900多名员工，每年建造多达2000套公寓，管理约有5200个套房的19个服务式酒店公寓地点，以及特里古博夫自己拥有的4500套公寓，还有近2000套公寓正在筹备建设中。
“要是你不喜欢它，你应该离开它，”当被问及他是否曾想过退位时，特里古波夫不屑地挥了挥手说。
“不要担心钱的问题。这个[职业]是要享受的。这就是我做这个的原因。
“我的主要合作伙伴一直是（制定规划政策）政府和提供资金的银行。现在，我认为我的第三个伙伴是医生。他们让我继续工作，但他们也让人口继续工作，因为人们的寿命更长了。这对我们的行业来说是好事！”
同时，古纳正在庆祝他的同名房地产品牌创业的第十个年头，该品牌有价值100亿的公寓正在建设或进行中，去年他们收购了澳大利亚各地的十几处土地，并刚刚推出了一个价值1.5亿的高端健康、保健和抗衰老品牌，名为“圣天堂”（Saint Haven）。
“我热爱它，”他说。”如果我可以设计建筑并日复一日地出售它们，那就是我想做的。
“这十年是一个惊人的增长期，使我们取得了现在的成就。但这只是一个平台的基础，以利用现在的市场发展方向。我们有很多事情想做。”
古纳代表了一种新型的房地产开发商。特里古博夫是大众市场，而古纳是高端市场。他一丝不苟地培养自己的品牌，他所进入的毗邻地区是奢华的酒吧和新潮的健康追求。
特里古博夫是个实用主义者，他更喜欢在他的公寓楼里开超市和托儿所。他已经占领了在房地产领域赚钱的市场，他的帝国今年价值238亿澳元，使他成为澳大利亚第四大富翁。
Harry Triguboff: Picture: James Horan古纳会成为下个特里古博夫吗？
古纳无法掩饰他对特里古博夫的钦佩之情，以及一个比他年长50岁的人仍然在住宅行业中引领潮流的事实。
“你怎么能跟上哈里的步伐呢？”他笑着问道：”这会是非常困难的。看看他就知道了。”
特里古博夫可能是独一无二的，但问题是，还有人能够在一个艰难的行业中以这样的奉献精神、顽强的决心和毅力工作60多年吗？古纳会是一个形成中的特里古博夫吗？
对40岁的古纳来说，还有很长的路要走，但不会缺乏尝试。古纳仔细研究了特里古博夫独特的管理风格和经营一间大企业的灵活方法，他有一群紧密而忠诚的高管，对数字计算一丝不苟，对市场条件和买家的习惯和偏好有深入的了解。
他学到了什么？
“我们几乎在做哈利做的所有事情，除了[我们自己的]贷款和建筑业务，”古纳指出。这两个因素，至少在目前，标志着两人之间的关键差异，但他们的相似之处可能比他们承认的要多。
古纳在一个传统上需要时间才能真正积累财富的行业中，迅速进入了The List 澳大利亚250名富豪榜。例如，与如今年轻亿万富翁的主要来源——科技行业的过山车游戏相比，砖头和砂浆的房地产业则是一个更长期的游戏。
特里古博夫在藐视时间，而40岁的古纳则在努力迅速弥补时间。他穿着剪裁得体的西装，装束无可挑剔，对自己的健康养生一丝不苟，看起来是典型的忙碌中的现代商业人士。古纳的财富估计为6.77亿澳元，这使他在今年的富豪250强中排名第192位。
特里古博夫正在圣莫里茨豪华的地下一层与古纳交谈——那里有为住户提供的图书馆和私密酒吧空间、礼宾服务、令人惊叹的25米温水游泳池以及健身房和瑜伽空间等设施，还有冷冻疗法和按摩室。
它与在悉尼占主导地位的功能性较强的Meriton公寓楼有着天壤之别——特里古博夫在悉尼的销售市场更倾向于在其建筑的底层设置餐厅、超市和托儿中心。
“我们在不同的市场上运作，”他在打量完古纳，环顾了一下圣莫里茨后说。”他做事的方式与我不同。”
特里古博夫在他六十年的商业生涯中，大多以自己的方式行事，建立起自己的帝国。他曾与工会斗争，在1970年代中期的信贷紧缩中幸存下来，不断与地方议会和政府就规划法进行斗争，他是向中国移民出售公寓的先驱，转而保留自己的公寓作为投资物业，现在他在澳大利亚拥有的酒店房间比其他人都多。
“他们（他的员工）称这是一个家族企业。他们创造了这家公司，而不是我，”特里古博夫说。”这就是我们如何做到的。因为我们一直都在一起。这就是我们成功的原因。我们彼此非常亲近，而且我一直是自己建立一切，我们不是依赖外部资金的人。”
古纳显然没有六十年的经验，也没有特里古博夫在这段时间里积累的利润渠道，更没有Meriton拥有的建筑商和忠诚的分包商队伍——其中有些人已经一家三代人在特里古博夫的公司工作。
相反，古纳与房地产金融家Qualitas联手，从一个海外机构事件中获得了20亿的注资，以资助其在悉尼的建房出租（build-to-rent）业务的发展。
在此之前，古纳和Qualitas已于2021年10月为其建房出租发展基金获得了12亿，并将其用于资助该平台在悉尼和墨尔本的首批1700套公寓。
“他需要一个大的营业额……因为他必须分享他的利润，”特里古博夫指出古纳的策略。”你必须非常小心，因为所有这些都是非常昂贵的。你必须信任你的合作伙伴”。
古纳说，他在与金融家发展关系上很努力，他更担心建筑成本的急剧上升，而不是寻找资金。
“我们非常幸运地拥有一个庞大的管道……我们已经有10-11个公寓项目完全获准，并准备在市场条件适合我们的时候开工。但建筑成本仍然在两年内跃升了20%，收入却没有做到这一点，所以要使[项目]堆积起来并不容易。”
特里古博夫随后指出，Meriton现在实际上没有债务，而且规模大到甚至有自己的供应商融资部门，为自己的公寓买家提供贷款，而这些买家不一定能够从主流银行获得贷款。
转折点
“我有闲钱，因为我没能如愿以偿地获得[建造新项目]的批准，”特里古博夫说：”所以我有能力帮助人们。银行的问题是他们干涉人们，说你买不起这个，所以不会给你足够的钱[买公寓]。
“但我已经借钱给买家20或30年了，所以我有一些想法。我有什么资格告诉任何人他们能买得起什么，不能买得起什么，他们应该如何消费或不消费呢？如果一个人想买房子，他们可以调整。我知道我的房产。当然，我只为他们放贷。我有见到任何违约吗？也许有一两个，这里或那里。这就是全部了。”
特里古博夫被《The List》上的另一位知名亿万富翁描述为 “澳大利亚最佳控制狂”。这是对特里古博夫总是知道他的商业帝国的每个部分发生了什么的一种赞美。他被认为是亲力亲为的终极老板。
由于他大部分时间都在悉尼，特里古博夫还有一个著名的习惯。他每天都要去一个Meriton的工地，说他必须亲眼看到建筑工地，以了解它们的进展情况，然后了解它们将如何销售。
然后，他每天下午在公司的CBD总部从一个会议赶往另一个会议，检查销售价格、房间占用率和其他紧迫事项。
古纳对特里古博夫的习惯摇了摇头，但随后指出了自己的一些特点。
“我每周都去工地，”他说。
“我可能更专注于销售。我花了很多时间在我们的展示厅，所以当哈里走在建筑工地上时，我在销售厅工作。我仍然喜欢去工地——如果你不去走走，你就无法感觉到一个工地，以及它是否正在恶化。但在销售方面也是如此。没有销售，你就不会有任何进展。我起草了每一份平面图，没有人比我更能推销它。”
Tim Gurner says Saint Haven is ‘combining the best of what I’ve seen around the world in private social clubs, top class hotels, wellness retreats’. Picture: Aaron Francis古纳特意尝试与他的每一个大买家接触。他说他会和他们见面，并签署了至少80%在圣莫里茨交换的合同，而他目前大部分时间都在黄金海岸——在那里他正在巴德兹海滩(Budds Beach )建造一个17亿的项目，其中包括一家圣瑞吉(St. Regis)酒店。
“如果你在一套公寓上花费超过500万，那么你肯定已经遇到过我，”古纳说。”当你在销售6亿或10亿的项目时，你必须要在场。
“我对我的项目的创意愿景极富激情。因为我做的是创意方面的工作，我想也需要知道买家喜欢什么，不喜欢什么，因为对于下一个项目，你也必须把它做好。”
古纳和特里古博夫也都对房地产市场的前景持乐观态度。特里古博夫开创了建造公寓然后自己留着将其出租的策略——在近20年前销售枯竭的时候——而古纳已经双脚跳入了建房出租市场。
他说，由于市场上缺乏供应，以及来自海外的买家和租房者被压抑的需求，住宅物业可能会 “蓬勃发展”。
“现在的情况是，没有供应，移民回来了，留学生和中国人回来了，所以我们将有一个巨大的租赁危机。
“在未来6个月到18个月的某个时间点，你将会有一个巨大的繁荣。政府将不得不采取一些措施来放宽贷款。所以[市场]应该会稳定下来，然后起飞。”
同时，特里古博夫抨击澳大利亚储备银行用提高利率来对抗顽固的高通胀，以及它对住房行业的影响。
“你不能通过提高利率来战胜通货膨胀，”他说。”这是胡说。它对住房的影响最大，住房业肯定是萧条的，因为没有人在建造。所以他们建得少，但需求在增长，然后价格就会上升。这只是一个时间问题。
“他们谈论2%到3%的[年度通胀目标]。那是胡说八道。我不是一个训练有素的经济学家，但如果是这样的速度，那么我们在[经济]方面做得不够好。在我看来，关注4%会更好。”
特里古博夫说他花了很多时间处理地方政府规划事务——”这是我最大的关注点；花得时间太多了”——古纳也说他很难搞清楚悉尼市政府规划的复杂情况。
两人都认为，昆士兰是一个更好进行建筑的州，特里古博夫预测，如果审批率不加快，新南威尔士州的人口将开始流失到其北部的昆州。
特里古博夫还记得在2014年收到过中国公司碧桂园（Country Garden ）收购Meriton的报价——远在去年中国房地产的低迷时期。
“在过去两年里，我们有[来自潜在买家]的接触。但现在时机还不成熟。我们拥有100%的业务，我们想把它做得更大更好。当你拥有100%的股份时，我可以随时做出决定，并在市场上迅速行动，”古纳说。
在这一点上，古纳与特里古博夫类似，希望在房地产领域继续发展。他不想做别的。
“显然，这是一种激情，对吗？这不是真正的工作或生活，只是整个事情是一个。这并不是说没有工作/生活的平衡，[但]我认为如果你在做我们正在做的事情，你必须要爱它。
“实际上，你必须享受它。否则，你无法做到这一点。”
2023年版的《 The List – 澳大利亚最富有的250人名单》将于周五在《澳大利亚人报》报纸和网上发布，查阅richest250.com.au。
（本文版权为《澳大利亚人报》所有）
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转自澳大利亚人报
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