虽然连番上调的抵押贷款利率不太可能阻挡美国高净值人士入手他们心仪的住房，但在决定购置百万美元房产的最佳方式时，利率变化确实能带来一定影响。
总部位于纽约的财富管理公司Wealth Enhancement Group理财顾问兼区域副总裁T.J. Williams说：“就融资方案而言，从来没有好与坏之分，只有是否适合你自己。这就是为什么我们一定要结合个人实际情况来做出选择。”
对于富人群体，他们可以通过多种可行的方式来贷款购买高价住宅，包括一些通常不在普通阶层考虑范围之内的方案。
Williams建议买家就每种融资方案与财务顾问、投资顾问、律师和税务专家进行讨论，从而了解这些对自己的整体财务计划有何潜在影响。
投资账户贷款
Williams称，对于投资账户中存有大量资产的个人，常见的选择之一是使用这些资产作为贷款的抵押品。
他说：“抵押资产信用额度(pledged asset line of credit)又称担保信用额度，应当用于短期融资，比如当你打算在出售现有住房之前购置新居，它可以提供过桥贷款。这样做的好处是，你不必在市场行情低迷时变卖资产，或者因出售部分投资组合而缴纳资本利得税。”
通常，这类贷款的利率每日浮动。但Williams也提醒借款人弄清楚其中隐藏的风险，尤其是在利率上升、市场震荡的大环境下。
他补充道，“如果市场下行导致你的投资组合出现贬值，贷方可能会要求追缴保证金，这意味着你需要立即偿还贷款或者向资产账户注入更多的资金。如果你当时手头上没有足够的现金，你可能会被迫在非最佳时机抛售其他投资产品，并为此支付资本利得税。”
Williams表示，这类贷款的期限最好不超过三到六个月，而且你需要制定一份全额还款的应急计划，以备不时之需。
总部设在休斯顿的投资咨询公司Pennington Partners首席执行官兼联合创始人Brian Gaister称，如果你想通过投资账户贷款，应当在不同银行间“货比三家”并协商争取最优惠利率，或者将相关事宜全权委托给你的财务顾问。
据Williams，“保证金贷款”(margin loan)也属于以投资为抵押的贷款，通常由中介机构提供，与抵押资产信用额度类似。但相比之下，前者不经常用于购置房产。
Gaister说：“你需要聘请一位经验丰富的顾问来帮助你做出最适合自身情况的选择。”
家庭内部贷款
顾名思义，家庭内部贷款(intrafamily loan)是指一位亲属向另一位亲属借款，其利率由美国国税局(IRS)设定，通常远低于市场利率。近期，30年期家庭内部贷款的利率为3.38%，而常规的30年期抵押贷款利率接近7%。
Gaister说：“除了享受较低的利率，另一个实实在在的好处是，这笔款项仍留在家庭内部。你既可以选择偿还贷款，也可以只累计支付利息，同时又能坐收房产升值的红利。”
大额贷款
据丹佛贷款服务公司Cherry Creek Mortgage信贷专员Matthew Hibler介绍，大额贷款(jumbo loan)的利率有时比常规的30年期固定利率贷款低四分之一或二分之一个百分点。
Hibler说：“大多数投资者之所以对大额贷款青睐有加，主要是因为他们可以利用多达200万美元或300万美元的款项赚取不错的投资回报。对于借款人，他们为大额贷款支付的部分利息能用于税收抵扣，加上30年期贷款的每期还款额较低，如此一来他们可以减少使用流动资金。”
许多贷款机构都提供至高300万美元额度的抵押贷款产品，但超过这一上限，你可能需要寻找一家专业融资公司。
Gaister说：“办理大额贷款令许多高净值人士头痛不已，因为他们的财务状况要比W-2收入水平的群体复杂得多。因此，获得审批可能需要很长时间，特别是对于那些身为多家企业合作伙伴的个人。”
他建议借款人多比较几家贷款机构并同意将资产转移至金融机构，以锁定最优惠的大额贷款利率。
Gaister说：“针对大额贷款产品，银行通常会给出0.5到1个百分点的利率优惠，这取决于你在该行的存款金额。我们会帮助客户找到提供最佳贷款产品的银行。”
卖方贷款
Williams称，如果你打算入手一处价值数百万美元的住房，不妨尝试与卖方协商，私下提供低于市场利率的购房贷款。
他说：“举个例子，如果有人开价200万美元出售住房，而当初的买入价仅为40万美元，他们要为此支付一大笔资本利得税。因此，卖方可能愿意以5%的利率提供贷款且无需首付，并将房子作为抵押物。你需要同地产律师和财务规划师讨论商量，如果你能拿到较低的贷款利率，同时卖方又能享受税收减免，那何乐而不为。”
先付现金后贷款
Williams称，有些人选择一次性全款直接买下自己心仪的房子，可谓无债一身轻。他说：“但你需要明白，在你卖房变现之前，它还算不上一项投资。比起拿出200万美元买房然后过几年再卖掉，也许你能找到其他回报率更高的投资选择。”
如果你在买房时面临竞争，你可以选择先现金付款，等到成交之后再进行融资。Gaister说：“如果你在交易达成后的90天内申请贷款，就可以被认定为购房贷款，从而享受比再融资更优惠的利率。”
尽管市面上的融资手段多种多样，但购房者有必要同顾问团队深入讨论，从而找到最适合自身整体财务计划的方案。
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转自澳大利亚人报
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