环域居不定期向地产律师提出一个税务方面的问题。本期的问答如下：
问：新加坡房产税新政对高净值买家有何影响？
今年5月，新加坡针对通过生前信托持有住房的超级富豪买家出台了新税法，以填补税收漏洞。在此之前，买家可能通过信托购买多套住房而掩藏他们的真实身份。
德尊（新加坡）律师事务所(Drew & Napier LLC)公司及金融部管理董事、私人财富和家族办公室负责人王森豪(Sim Ho Ong)说：“最新的印花税法规意味着在新加坡购买多套住宅物业正变得愈加复杂且成本高昂。”
这项房产税新政已于5月9日生效。去年，由于疫情期间购房需求激增，新加坡的房价大幅上涨。
买家在新加坡购房需缴纳两类印花税，即买家印花税和额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）。王称，第一类印花税适用于所有不动产，第二类印花税仅在购买住宅物业时征收，总金额取决于买家的身份（新加坡公民、永久居民或外国人）。此前，当一处物业由无可识别受益人的生前信托持有时，则不需要缴纳额外买家印花税。但根据最新法规，情况已大不相同。他说：“住宅物业转入生前信托将被征收35%的额外买家印花税。顾名思义，生前信托是指委托人在生前设立的信托。这笔税费是预付的。”
他补充道，若满足以下三个条件，买家可以在信托文件执行起的六个月内申请退还额外买家印花税。首先，住宅物业的所有受益人均为可识别的自然人。其次，住宅物业的受益所有权在物业转入生前信托时已归属于这些受益人。第三，根据信托条款，受益所有权不得更改或撤销，或者受制于任何后续条件。退还的税额取决于受益人的纳税身份，以最高的ABSD税率为准。
王说：“由于不得不考虑额外买家附加税，按照符合ABSD退还条件的方式起草信托文件就显得至关重要。几种可规避额外买家附加税的方法包括：买家以固定信托的形式为子女持有住宅物业；以个人名义持有住宅物业并在身故后将其转入遗嘱信托；或者通过遗嘱将住宅物业直接赠予受益人。”
同时，新加坡的业主还需缴纳年度房产税。房产税是根据物业的预估年租金总收入计算，而且税率也将上调。王说：“目前，房产税按累进税率征收，自住型物业的税率最高为16%，非自住型物业的税率最高为20%。到2024年，自住型物业的最高税率将提升至32%，非自住型物业的最高税率将提升至36%。还应注意的是，较低的自住型物业税率通常不适用于由信托持有的住宅物业，除非受托人（合法所有者）将其作为居所。”
对于富裕买家而言，这意味着每年的房产税将大幅增加。他说：“房产税率的上调将对年值更高的大户型或总价高的物业打击更甚。例如，一处年值为100万新加坡元（折合72万4000美元）的自住型物业现在需缴纳14万8580新加坡元的房产税，但等到2024年，这笔费用将翻倍至29万9980新加坡元。”
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转自澳大利亚人报
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