自俄乌战事爆发以来，俄罗斯遭到全世界铺天盖地的谴责，但由于美国和北约多次拒绝参与设立禁飞区，转而诉诸雷霆万钧的经济制裁手段，截至目前已导致卢布和俄罗斯股市暴跌。上周五，美国总统拜登宣布禁止从俄罗斯进口钻石、伏特加和海鲜。
制裁对象还扩大到一些俄罗斯个人，比如法国等欧洲多国扣押了俄罗斯寡头名下的超级游艇，英国出台新立法要求在其境内持有物业的海外实体详尽披露所有者身份等信息。美国更是身先士卒，拜登政府近日宣布对多位被视为“普京亲信”的个人及其家属实施制裁，包括冻结他们在美国的资产，其中包括房产。
现居纽约的豪宅中介机构Luxury Portfolio International总裁Mickey Alam Khan说：“美国豪华住宅市场向来是全球高净值个人的首要投资选择。纽约和迈阿密备受俄罗斯寡头的青睐，他们通常以有限责任公司的名义购入共管公寓和新开发项目。”
在纽约，当地政界人士正积极探索进一步立法的可能性，从而对俄罗斯寡头持有的资产施压。纽约市长埃里克·亚当斯誓言将协助拜登政府按计划对俄罗斯个人和实体名下的豪宅予以制裁。
几位与俄罗斯总统弗拉基米尔·普京关系密切的知名人士在纽约拥有多处引人注目的大型房产，其中包括三处总价值超过9100万美元的上东区物业。据《纽约邮报》报道，这三处物业曾属于切尔西老板罗曼·阿布拉莫维奇，他在2017年新一轮制裁措施生效之前将其过户给了前妻达莎·朱可娃(Dasha Zhukova)。
没收俄罗斯寡头名下房产的提议可能会吸引外交政策鹰派和当地的住房倡导者，但现实远非想象中那般简单。
总部位于纽约的律师事务所Romer Debbas LLP联合创始人兼管理合伙人Michael Romer说：“最初，美国政府只能冻结这些资产。当资产被冻结时，它就处于一种停滞、搁置的状态。业主不再对其享有使用、居住、出售、租赁和抵押的权利，这种悬而未决的状态常常令人感到束手无策、无可奈何。”
Romer补充道，为了实现罚没资产的目的（而不是简单地冻结），政府必须证实该物业或用以购买该物业的资金与犯罪行为有关。在美国，如果一处房产被冻结，那么最终的结果可能是，它将陷入经年累月的诉讼当中。
他说：“冻结资产是一回事，真正没收和日后可能将其拍卖则另当别论。冻结或没收俄罗斯业主持有的美国房产可能引发一系列错综复杂的问题。例如，如果一套共管公寓被冻结，谁来为期间产生的管理费买单？政府是否会针对某些个人的亲属或子女持有的物业？以及在不违反《公平住房法》的前提下，政府可以或应当在多大程度上以国籍为依据列出受制裁人士名单？”
类似的境况也可能出现在英国房地产市场。
总部位于伦敦的豪宅代理公司Aston Chase联合创始董事Mark Pollack说：“很多这类物业是由公司网络或离岸机构持有。在我看来，所有问题都将得到解决，但毫无疑问需要时间。再者，对于一处动辄价值4000万英镑（折合5220万美元）或5000万英镑的房产，业主想必非富即贵，他们有能力聘请最顶尖的律师，绝不会对没收房产坐以待毙、善罢甘休。”
近期，受制裁影响，Pollack的公司经手的多笔房产交易暂停或中止。他说：“虽然相关买家没有出现在任何观察名单上，但眼下拥有俄罗斯国籍的人士都感到惶惶不安，唯恐制裁的波及面甚广，不单单影响最初的目标人群。因此，在当前的情况下，保持现金流才是王道。”
在纽约，有些俄罗斯豪宅业主正私下考虑出售他们的房产，当然此举也是为提高资本流动性。
出生于乌克兰的房地产代理公司Compass驻纽约经纪人Victoria Shtainer说：“最近几周，有两套俄罗斯业主持有的公寓挂牌上市，分别价值5000万美元和4100万美元。由于卢布兑美元已跌破1：100，他们认为卖掉房子然后把资金汇往瑞士更为稳妥。就纽约市场环境而言，现在正是出售的好时机，而房产是其中一类容易变现的有价值资产。”
Shtainer称，尽管近期一些豪宅买家询问是否有机会抄底俄罗斯业主急于抛售的纽约房产，但坦白讲，制裁对房地产市场的影响可能十分有限，或许仅限于由俄罗斯寡头持有的几处价值连城的超级豪宅。
根据美国房地产商协会(National Association of Realtors)在上周公布的数据，2015年4月至2021年3月，俄罗斯买家在购置美国住宅的海外买家群体中所占比例还不及1%。俄罗斯买家购置的住宅价格中值和均值分别为32万5000美元和65万2915美元，全部外国买家购置的住宅价格均值为48万695美元，表明俄罗斯买家达成的高端交易比例更高。
Shtainer指出，奥巴马执政期间，尤其是在2014年曾为乌克兰领土的克里米亚地区并入俄罗斯之后，随之而来的制裁措施早已减缓了俄罗斯买家涌入纽约房地产市场的步伐。她说：“现如今，他们在外国买家中只占很少一部分。”
根据Aston Chase近期发布的一份报告，伦敦西北部已经成为俄罗斯买家的热门投资地，他们在英国拥有总计80亿英镑的房产、企业和其他投资。
Pollack说：“目前的情况是，即使他们想要进行交易，也不得不等到所有问题得到妥善解决，法律后果清楚阐释，制裁取消或者明确针对具体个人。我认为，这不会对我们的房地产市场造成巨大影响，因为在500万英镑到1500万英镑的区间市场，买家数量充足。”
根据最近的市场报告，纽约豪宅市场也同样炙手可热，而且与去年白热化的行情相比有过之而无不及。
除了没收个人房产，更广泛的经济制裁已经导致部分俄罗斯潜在买家对美国市场避之不及。
Shtainer说：“那些现居美国但仍在俄罗斯开展业务的个人可能已经付款购入了纽约和佛罗里达州的新开发住宅，而且即将在今年秋季迎来交房。倘若他们失去收入来源，同时卢布又大幅贬值，他们该何去何从？这确实值得我们关注。”
Khan说：“至于财力雄厚的俄罗斯寡头，他们会继续寻求投资置业，但把目光投向友好的地区。随着这些俄罗斯超级富豪转战更为安全友好的市场，阿联酋迪拜等地可能受益。”
自俄罗斯和乌克兰于2月下旬爆发冲突以来，已有280万难民逃离乌克兰。据路透社估计，此次战事冲突已造成约1万5000人伤亡，其中不乏乌克兰平民。本周一，俄罗斯与乌克兰举行了新一轮谈判，但“技术性暂停”至周二。
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转自澳大利亚人报
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