今年低固定利率的住房贷款将被重置为高出约三倍的利率，其所造成的抵押贷款压力将放大澳大利亚有史以来最快的加息的影响。
澳大利亚的住房贷款市场价值约为2.1万亿澳元。根据储备银行的数据，截至10月初，其中约35%，或7350亿，是固定利率的抵押贷款。这些固定利率贷款中约65%，即4780亿，将于2023年底到期。
这种固定利率抵押贷款悬崖的规模在历史上几乎没有先例。
在美国的蜜月期贷款利率的爆炸中也有过类似的情况。那是在2007年和2008年的次贷和全球金融危机之前。
然而，美国的经验涉及质量低得多的借款人，因此并不具有真正的可比性。
澳大利亚以前从未有过这样的事情。
澳大利亚的固定利率抵押贷款历来只占贷款总数的15%至20%。
直到储备银行在Covid-19大流行期间以0.1%至0.25%的利率向银行贷出了1880亿的三年期固定利率贷款，并表示 “至少在三年内”，”预计不会将现金利率从0.1%的记录低点提高”。
据储行称，根据2022年10月初现金利率的市场定价——并假设完全转入可变抵押贷款利率——大多数其贷款在2023年到期的固定利率的借款人在转为可变利率时面临3-4个百分点的利率上升。
从10月起，终端现金利率的市场定价已经上升了约35个基点，达到3.97%。
AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver表示，结合储行在12月将现金利率提升至3.1%的决定对可变抵押贷款利率的滞后影响，并考虑到现金利率按照市场定价进一步上升的风险，固定利率悬崖可能会导致 “抵押贷款压力急剧上升”。他预测，抵押贷款利率的跳升将导致需求进一步减弱，并且由于一些财务紧张的房主被迫出售，房市供应可能增加。
虽然影响房价的因素很多——包括住房供应、移民、家庭规模、税务、父母的帮助、房屋面积和质量以及政府的激励措施——但近几十年来，房价的飙升与可负担能力密切相关，主要是受利率下降的推动。但是，自储行5月开始加息以来，可负担能力急剧下降。
一个拥有20%的首付金额、平均水平的全职收入、按揭付款占其收入28%的普通新的购房者能够负担得起的价格已经下降了近27%——从4月高峰时的60万，降至现在的44万。
此前房价和价格收入比的飙升是由抵押贷款利率的大幅下降推动的——从1989年的17%，到2021年的2%至3%的历史最低点。
“到目前为止，这种需求方面的影响是房价下跌的主要驱动力，但这表明还有很多事情要发生，”Oliver博士说：“在财务压力方面，由于3.1%的现金利率，家庭利息支出占收入的比例估计达到了十年来的最高水平。”
鉴于创纪录的债务水平，抵押贷款利率的进一步提高将开始把抵押贷款的总支付额——包括本金和利息——推到相对于家庭收入的历史最高点。
“这可能会导致抵押贷款的压力急剧上升——特别是随着今年固定利率贷款的重设，”Oliver博士说。由于更高的利率对需求和供应的影响，他预计房价将从去年4月的峰值下降15至20%，并在9月季度达到潜在的低谷。
此前，CoreLogic表示，澳大利亚12月的全国平均房价下降了1.1%。
自4月以来，全国平均房价下降了8%，2022年下降了5.3%。这是自2008年全球金融危机以来，房价表现最差的一年。
州府城市的房价情况更糟，自4月以来下跌了8.6%，2022年下跌了6.9%。
这是自1980年有记录以来，州府房价最糟糕的日历年。
AMP的Oliver博士在预测全国平均房价在9月前将进一步下跌9%，同时认为今年晚些时候有可能降息。
在他看来，这可能会使房价将2023年的预期跌幅缩小到7%左右。”下行的主要风险是，澳储行将把现金利率提高到4%左右，如货币市场所假设的，经济进入衰退，”Oliver 博士说。
澳储行已经将现金利率提高到了自2021年11月起适用的3%的偿债能力缓冲区的程度。
“在这种情况下，房价可能会从高位下跌约30％，”Oliver说。
Oliver博士说，从好的方面看，有几个因素将有助于为房价设置底线，并推动复苏。这些因素包括政府的支持计划，紧张的房屋租赁市场和迅速上升的移民。
但目前，市场将被更高的利率所主导。
此外，据Oliver博士说，储行暂停加息本身不太可能足以推动房价上涨，因为买家的支付能力仍将受到抑制。
上两次房价大涨，分别在2012年和2019年开始，都是在储行降息后才开始的。AMP预计直到2023年底或2024年初才会降息。
储行表示，如果从目前的紧缩周期开始到2023年底，利率累计上升3.5个百分点，近60%的固定利率贷款的借款人在贷款到期时将面临最低还款额至少增加40%。但仅有超过三分之一的固定利率借款人在2023年底前不会经历任何最低付款额的增加，因为他们的贷款将在2024年及以后到期。
储行补充说，目前 “只有有限的信息 “可用于评估固定利率借款人是否会因这些增加的最低付款额而遇到困难。
它说，这些借款人倾向于在抵押贷款之外积累储蓄，因为合同限制了他们通过对冲和重新提取设施进行储蓄的能力。
“由于之前利率非常低，而且近年来家庭储蓄广泛增加，许多固定利率借款人可能在固定贷款期间积累了流动性缓冲，特别是许多人在以较低的固定利率进行再融资之前已经证明有能力支付更高的利率，”储行说：”然而，有些人将会很易受影响。”
(本文版权为《澳大利亚人报》所有)
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转自澳大利亚人报
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